Donkere wolken boven de Amerikaanse woningmarkt

(bron: De VastgoeroeBlog)

Dat ze de eisen aanscherpen in deze tijd lijkt op zich logisch, het is alleen wel apart dat dit bericht op zaterdag gepubliceerd wordt en direct de dinsdag erna wordt ingevoerd.

Gevolgen van deze maatregel voor de vraagkant van de Amerikaanse woningmarkt

Het gevolg van deze aangescherpte eisen is dat de vraagkant van de woningmarkt een behoorlijke terugval kan laten zien. Mensen kunnen moeilijker een hypotheek krijgen, waardoor veel mensen niet anders kunnen, dan een aankoop van een andere woning uitstellen. JPMorgan Chase was in 2019 de op drie na grootste hypotheekverstrekker van de Verenigde Staten. Wells Fargo heeft op 4 april ook per direct aanscherpingen doorgevoerd voor zogenoemde Jumbo loans (hypotheken boven $ 510.400,-). Deze aanscherping hield in dat wanneer mensen een Jumbo loan willen herfinancieren, zij verplicht $ 250.000,- aan liquiditeiten moeten aanhouden op een bankrekening bij Wells Fargo. Het zal moeten blijken of de andere grote hypotheekverstrekkers eenzelfde soort aanscherpingen zullen doorvoeren.

Aanbodkant van de Amerikaanse woningmarkt

Op 10 april verscheen een artikel van Danielle DiMartino Booth, een gezaghebbend columnist bij Bloomberg View en CEO van Quill Intelligence LLC. Dit artikel is gepubliceerd op LinkedIn: LinkedIn pulse Another US-wide housing slump coming

In dit artikel belicht zij de aanbodkant van de Amerikaanse woningmarkt. Uit haar onderzoek blijkt dat de Amerikaanse woningmarkt weer naar overwaardering neigt. Huizenprijzen in de VS variëren vaak binnen een range van drie tot vier keer het gemiddeld inkomen. De hoogste piek ooit was in 2005, vlak voor de vorige crisis en lag toen op 5,1 keer. Momenteel ligt deze factor alweer op 4,4 keer. Daarnaast zijn de afgelopen jaren in de VS veelal luxe woningen gebouwd. Het aantal huizen in de VS met een waarde boven de $ 300.000,- was in 2010 ongeveer 20% van de totale voorraad koopwoningen. Inmiddels is het aantal huizen met een waarde van boven de $ 300.000,- opgelopen tot 50% van de totale voorraad koopwoningen. Het totaal aantal koopwoningen in de VS bestaat uit 140 miljoen woningen.

De verwachting is dat de babyboom-generatie in de VS ergens in de komende decennia hun huis gaat verkopen om kleiner te gaan wonen. Een rapport van Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) uit juni 2019 stelt vast dat deze generatie ongeveer 46 miljoen woningen in bezit heeft. Het gevaar waar DiMartino Booth nu voor waarschuwt, is dat veel van deze babyboomers door de huidige corona-crisis versneld hun huizen zullen willen verkopen. De belangrijkste reden hiervoor is dat zij liquiditeiten nodig hebben om van te leven, aangezien deze veelal gegenereerd werden vanuit aandelenbeleggingen.

In haar analyse houdt zij ernstig rekening met een enorme aanbodstijging van woningen. Mede ook gezien het feit dat de afgelopen drie weken maar liefst 10% van de beroepsbevolking is ontslagen. De werkeloosheid loopt op tot 15% in april en de FED gaf aan rekening te houden met een werkeloosheidspercentage van 30%. De gevolgen voor mensen die hun hypotheeklasten niet meer kunnen dragen, maar ook in default gaan op andere schulden dan hypotheken, zijn niet te overzien. Naast een enorme hoeveelheid persoonlijk leed, leidt dit bijna onontkoombaar tot enorme verliezen voor banken/leningverstrekkers. De vraag is of een snelle opleving, als de coronacrisis voorbij is, zodanig sterk is dat iedereen weer snel aan het werk kan. Als dat niet het geval is, kunnen de prijzen op de markt van Amerikaanse koopwoningen wel eens een forse correctie doormaken, of zelfs in een vrije val terecht komen. Inclusief het ontstaan van spookwijken met leegstaande woningen.

Gezien de situatie op de Amerikaanse woningmarkt is het optimisme op de aandelenbeurzen van de afgelopen weken onverklaarbaar. Of is dit het orkest dat doorspeelt, terwijl de Titanic zinkt?

Gevolgen voor de Nederlandse markt van koopwoningen

Het mag duidelijk zijn dat als het in Amerika regent, we hier ook slecht weer kunnen verwachten. Het hele stelsel aan hypotheekleningen, CDO’s (Toelichting CDO), CDS (toelichting CDS) en verliezen van banken, kan dan weer op gang komen net als na de val van Lehman Brothers in september 2008. Veel Europese banken hebben geen inzicht in de verhaalbaarheid van Amerikaanse hypotheken die zij via deze CDO’s hebben aangeschaft.

De markt van koopwoningen in Nederland kent een hele andere dynamiek dan in de VS. In Nederland is sprake van krapte als gevolg van de demografie. Waar in de VS veelal luxewoningen zijn bijgebouwd, hebben we deze situatie in Nederland niet gehad. In Nederland ligt het aantal opgeleverde woningen structureel onder het aantal benodigde woningen. Daarnaast hebben in Nederland tijdens de coronacrisis tot dusverre geen massale ontslagen plaats gehad zoals in de VS. Uiteraard kunnen we ervan uitgaan dat de stijging van de woningprijzen zal afvlakken, of deze zelfs kunnen gaan dalen. Dit kan het effect hebben dat de vraagkant van de koopwoningenmarkt nog verder wegzakt, omdat mensen een aankoop zullen gaan uitstellen. Dit uitstel zorgt dan vanzelf weer voor een verdere prijsdaling. Maar dan nog is de prijsstijging over de afgelopen jaren niet zomaar uitgevlakt, deze bedroeg jaar op jaar ongeveer 8%. Een gezonde correctie kan zeker ook geen kwaad.

Daarnaast zijn er nog geen signalen dat Nederlandse banken hun eisen voor het verstrekken van hypotheken aan het aanscherpen zijn. Mocht dat wel gaan gebeuren, dan zal dat eveneens een negatief effect kunnen hebben op de markt van koopwoningen.

Gevolgen voor de markt van huurwoningen

Het is lastiger om in te schatten in hoeverre bovenstaande verschijnselen eveneens effect hebben op de markt voor huurwoningen. Vooralsnog lijkt de overspannen situatie op de markt van huurwoningen in het middensegment niet of nauwelijks vatbaar voor mogelijke problemen in de markt van koopwoningen. Sterker nog, het zou eerder de vraag naar dergelijke huurwoningen kunnen doen toenemen als het alternatief voor een geschikte koopwoning niet beschikbaar is. De huurwoningen in het hogere segment zullen bij een verslechterde economische situatie wel meer leegstand kunnen opleveren, omdat deze hoge huren moeilijker te betalen zijn voor mensen.

Gevolgen voor de Nederlandse economie

De economie in ons land gaat zeker wel een aanzienlijk effect voelen als de koopwoningenmarkt in de VS onderuit gaat. Een koopwoningmarktcrisis in Amerika kan zomaar leiden tot een financiële crisis, sowieso in de VS maar we hebben eerder gezien dat dit snel een wereldwijde financiële crisis kan worden. Of het zo enorm zal zijn als in 2008 en 2009 valt nog te bezien, maar in combinatie met de gevolgen die we nu zien in de coronacrisis, kan een instorting van de Amerikaanse koopwoningenmarkt ons daadwerkelijk heel diep in een recessie duwen.

NASCHRIFT 15 APRIL

Na het schrijven van deze blog, verscheen gisteravond een bericht op twitter van Bloomberg met een grafiek van de voorzieningen die banken hebben getroffen inzake “bad debt”. Of het toeval is, weet ik niet maar dat overzichtje betrof precies de twee banken die in deze blog aangehaald werden. JPMorgan trof een voorziening van $ 8 miljard en Wells Fargo van $ 4 miljard. Het mag duidelijk zijn dat zij deze bedragen niet verzinnen maar dat hier grondige risico-analyses aan ten grondslag liggen. Dit lijkt mij nog maar het begin, andere banken zullen waarschijnlijk volgen en ik vermoed dat de ontslagen in de VS over de afgelopen weken nog niet allemaal doorgerekend zijn. Het wachten is ook op de voorzieningen die Europese banken zullen moeten gaan treffen, maar misschien loop ik nog even iets voor de muziek uit.