Een huurmaximum lost de woningcrisis echt niet op

De heren De Wilde en Kip beargumenteren dat de woningmarkt geen markt is omdat ‘niemand het zich kan veroorloven om de markt te verlaten’ en omdat de overheid een plicht heeft om mensen van woonruimte te voorzien (Opinie, 21 april). Deze redenering gaat echter mank: het feit dat mensen bijvoorbeeld eten en kleding nodig hebben en daar zelfs recht op hebben betekent niet dat er geen markt voor kleding en voeding is. Juist het negeren van het mechanisme van vraag en aanbod kan leiden tot ineffectief woningmarktbeleid.

(bron: Trouw, Hans Koster, 27 april 2021)

De heren De Wilde en Kip beargumenteren dat de woningmarkt geen markt is omdat ‘niemand het zich kan veroorloven om de markt te verlaten’ en omdat de overheid een plicht heeft om mensen van woonruimte te voorzien (Opinie, 21 april). Deze redenering gaat echter mank: het feit dat mensen bijvoorbeeld eten en kleding nodig hebben en daar zelfs recht op hebben betekent niet dat er geen markt voor kleding en voeding is. Juist het negeren van het mechanisme van vraag en aanbod kan leiden tot ineffectief woningmarktbeleid.

Zo suggereren De Wilde en Kip, en zij zijn niet de enigen, dat de huren in de vrije markt sterk moeten worden beperkt. Ervaringen in binnen- en buitenland laten zien dat een huurplafond echter leidt tot allerlei onbedoelde neveneffecten. Allereerst betekent een huurplafond dat het minder aantrekkelijk wordt voor ontwikkelaars om te bouwen, terwijl we die nieuwe woningen juist nu zo hard nodig hebben. Ten tweede zullen woningen met niet-marktconforme prijzen erg populair worden, zodat er lange wachtlijsten kunnen ontstaan. Nu al zijn er vaak al vele gegadigden voor huurwoningen in de grote steden. Voor sociale huurwoningen, waar huren ook sterk zijn gereguleerd, heeft dit geleid tot lange wachtlijsten, ondanks dat voor sociale huurwoningen de inkomensgrens betekent dat slechts een beperkte groep voor deze woningen in aanmerking komt.

Een woning bezet die beter naar iemand anders kon gaan

Ten derde, door deze wachtlijsten bedenken mensen die eenmaal een sociale huurwoning hebben bemachtigd zich wel drie keer om te verhuizen, ook als hun werk- of familiesituatie daarom vraagt. Zij houden daarmee mogelijk een woning bezet die beter aan iemand anders had kunnen worden toegewezen. Een huurplafond kan, ook in de nu nog vrije huursector, dus leiden tot misallocatie.

Ten vierde laat recent Duits onderzoek zien dat een huurplafond onbedoeld leidt tot hogere prijzen voor woningen die geen huurplafond hebben; omdat mensen geen huurwoning meer kunnen vinden moeten ze uitwijken naar een andere woning. Een huurplafond lijkt dus een sympathieke maatregel, maar is niet echt dé manier om de woningcrisis op te lossen.

Ook het ingrijpen in de woningmarkt door middel van de hypotheekrenteaftrek is geen goed idee gebleken. Het leidt tot hogere woningprijzen en bevoordeelt vooral de rijken, zonder dat helemaal duidelijk is wat de baten zijn. Afbouwen van de hypotheekrenteaftrek kan riskant zijn omdat de vraag en daarmee de prijs van koopwoningen kan dalen. Echter, in Nederland is er, gezien de enorme toename in prijzen, momentum om deze hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Dat genereert op termijn toch snel zo’n 3 tot 4 miljard euro aan maatschappelijke opbrengsten.

Er zijn vele vormen van marktfalen

Moet de overheid de woningmarkt dan maar helemaal vrij laten? Zeker niet. Ondanks dat er sprake is van een woningmarkt, zijn er vele vormen van marktfalen. Omdat ontwikkelaars en huishoudens lange-termijneffecten slecht kunnen overzien, zal de overheid invloed moeten uitoefenen op waar en wat voor woningen moeten worden gebouwd. Voor woningcorporaties is dan ook een rol weggelegd om een divers aanbod van verschillende type woningen te garanderen, ook als daar subsidie bij moet.

Het recent gepresenteerde plan van de noordelijke provincies is een goed voorbeeld van een leidende rol die de overheid kan nemen in waar woningbouw plaats kan vinden. Ook de verduurzaming van de woningmarkt zal de overheid moeten stimuleren door middel van subsidies, omdat voor de woningeigenaar de positieve effecten op milieu niet volledig worden meegenomen in de beslissing om de woning te verduurzamen.

Kortom, de woningmarkt is daadwerkelijk een markt met aanbod en vraag, maar wel één waar de overheid een stevige vinger in de pap moet hebben.