Onderzoek blaast mythe op: Woningbeleggingen in Noord Nederland aantrekkelijker dan de Randstad!
Het is een misvatting dat woningbeleggingen in de Randstad de beste keuze is en dat de rest van Nederland als woningbelegging niet interessant is. Recent onderzoek heeft deze mythe aan flarden geschoten: De beste woningbeleggingen vind je in Noord- en Oost-Nederland!
(bron: De Vastgoed Blog)
In oktober 2018 is een onderzoek verschenen van Mark van Dam, Transaction Manager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Voor zijn afstudeeropdracht van de MRE opleiding heeft hij onderzoek gedaan naar de beleggingsresultaten in de perifere gebieden en deze vergeleken met de Randstad. De conclusies uit dit onderzoek zijn op zn minst opzienbarend:
“Uit de analyse blijkt dat op totaalrendement de rendements- en risicoverhouding in Noord-Nederland over de meetperiode aantrekkelijker was dan die van de Randstad”.
en
“Op basis van het directe rendement blijkt dat Noord-Nederland op elke prestatie indicator de hoogste score heeft”.
De meetperiode is in dit geval de periode 1995-2017 (oftewel de afgelopen 23 jaar) en de onderdelen die werden gemeten waren rendementsgemiddelde, het risico en de Sharpe-ratio’s.
Korte samenvatting:
Het is belangrijk om te constateren dat gekeken wordt naar de verhouding rendement versus risico en niet alleen naar totaalrendement. Onderstaande afbeeldingen geven het duidelijk weer:
Uit dit overzicht blijkt dat het totaalrendement in de Randstad het hoogst scoort, namelijk 9,15%. Noord- en Oost-Nederland scoren echter 8,8% wat uiteindelijk maar fractioneel lager dan de Randstad en de benchmark. (Bedenk overigens dat in de cijfers van de Randstad de zogenaamde Capital Premium zit opgenomen. De rendementen die in Amsterdam worden behaald, trekken het gemiddelde van de Randstad omhoog. Maar wat in Amsterdam is gebeurd, is misschien niet te vergelijken met de rest van Nederland, maar kan beter apart afgezet worden tegen andere Europese hoofdsteden.)
Het risico per regio geeft echter nuance aan het totaalrendement per regio. Om het fractioneel hogere totaalrendement te realiseren in de Randstad, wordt wel meer risico gelopen. De verschillen in gemeten risico zijn namelijk beduidend groter. De Randstad scoort het hoogste risico alsmede ook hoger dan de benchmark. De regio Noord-Nederland scoort aanzienlijk lager dan de benchmark en lager dan de overige regio’s.
De Sharpe-ratio
De Sharpe-ratio, vernoemd naar de Amerikaanse hoogleraar W.F. Sharpe, is een ratio die wordt gebruikt om de efficiëntie van beleggingen met elkaar te kunnen vergelijken. De ratio geeft weer of het genomen risico wordt gecompenseerd door het te leveren rendement, anders gezegd laat de Sharpe-ratio zien hoeveel compensatie een belegger krijgt voor het gelopen risico.
Hoe ziet dit beeld er dan uit?
En welke conclusie kan hier uit getrokken worden?
Op basis van het totaalrendement blijkt dat hoewel de Randstad een hoog gemiddeld rendement scoort, dit in combinatie met een hoog risico leidt tot een lage Sharpe-ratio. Opvallend hierbij is dat Noord-Nederland met een totaalrendement onder de benchmark, maar het laagste gemeten risico, als hoogste scoort op Sharpe-ratio. Verder blijkt dat Oost-Nederland- en Zuid-Nederland beiden nabij de benchmark scoren en ten opzichte van elkaar weinig verschil vertonen.
De afgelopen 23 jaar is een woningbelegging in Noord-Nederland dus de meest veilige belegging geweest. Het iets lagere totaalrendement, werd behaald tegen een veel lager risico.
Wanneer alleen gekeken wordt naar direct rendement (dus alleen exploitatie) en het indirecte rendement (de waardestijging) buiten beschouwing wordt gelaten, ontstaat het volgende beeld:
De Randstad laat op direct rendement het laagste resultaat zien, deze is onder de benchmark. De regio’s laten een aan de benchmark vergelijkbaar direct rendement zien. Noord-Nederland daarentegen noteert op direct rendement de hoogste score.
